Albero-kuhni.ru

Доходы и заработок
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Капитализация доходов это

Что такое капитализация дохода в недвижимости?

Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются:

1. Сумма будущих доходов.
2. Когда должны быть получены доходы.
3. Продолжительность времени получения доходов.

Понятие коэффициент капитализации (capitalization rate), используемое применительно к недвижимости, должно включать доход на капитал (return on investment) и возврат капитала (return of investment). Доход на капитал — это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей (yield). Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Он называется возмещением капитала (capital recovery).

Отдача (yield) — это процентное отношение, показывающее доход на инвестиции. Необходимо различать два основных вида отдачи: 1) текущая отдача и 2) конечная отдача.

Текущая отдача (currentyield) показывает отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к сумме инвестиционных затрат. Данный показатель может быть рассчитан по следующей формуле:

Более чувствительным показателем является конечная отдача (yield to maturity). Это процентное отношение эффективного годового чистого дохода к цене инвестиций, с настоящего момента до продажи или возврата актива. Она учитывает суммы и время получения прогнозируемых доходов. Расчет конечной отдачи предполагает корректировку текущей отдачи с учетом ожидаемого прироста или потери капитала в течение периода владения инвестиционным активом. Конечная отдача является эффективной ставкой дохода на инвестиции, которая принимает во внимание как текущий доход, так и ожидаемый доход (убыток) от прироста (снижения) капитала, распределенный по годам с учетом времени его получения. Сама по себе данная ставка предполагает, но не включает возврат капитала. Поскольку конечная отдача принимает во внимание ожидаемый прирост или снижение стоимости капитала, этот показатель имеет гораздо больший смысл, чем текущая отдача. Тем не менее расчет конечной отдачи — это процесс проб и ошибок, значительно более сложный, чем определение текущей отдачи. Существует несколько общих правил для установления того, превышает ли конечная отдача текущую отдачу. В соответствии с ними конечная отдача будет:

1. Больше текущей отдачи, если ожидается прирост стоимости капитала.
2. Меньше текущей отдачи, если ожидается снижение стоимости капитала.
3. Равна текущей отдаче, если не ожидается прироста или снижения стоимости капитала.
4. Отрицательной, если сумма всех текущих доходов и цены перепродажи окажется меньше выкупной цены.

Конечная отдача и коэффициент капитализации

Ставка конечной отдачи показывает только доход на (on) инвестиции, тогда как коэффициент капитализации, используемый в терминологии оценки недвижимости, включает как норму возврата капитала, так и ставку дохода на инвестиции.
Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
1. Компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции.
2. Компенсацию за риск.
3. Компенсацию за низкую ликвидность.
4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент.
5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Для того чтобы показать, как некоторые из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации, в следующих параграфах говорится о методе кумулятивного построения. В данной главе рассмотрены поправки на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива при учете возмещения капитала.

Метод кумулятивного построения

Этот метод предусматривает построение процентной ставки с использованием безрисковой ставки в качестве базовой (к последней прибавляются необходимые компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент); позволяет аналитику вносить специальные поправки на различия между потоками доходов от недвижимости и прочими доходными потоками.
Аналитик начинает расчеты с определения ликвидной, безрисковой ставки. Это может быть ставка по счетам, предусматривающим выдачу именных книжек и предлагаемым финансовыми институтами, в которых средства вкладчиков застрахованы правительственным агентством США. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за деньги с учетом фактора времени.

Читать еще:  Утилизация и переработка

К данной безрисковой ставке прибавляется поправка на риск, связанный с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низким тогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов, такому, как отделение почты США; риск является высоким по объектам, сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таким, как дискотека, испытывающая недостаток собственных средств.

Должна быть также проведена корректировка на низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению с акциями или облигациями. Особенно это относится к тем рынкам, на которых затруднено получение ипотечного кредита.

Для некоторых видов инвестиций необходим незначительный менеджмент, тогда как для других — большие управленческие усилия. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов; инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, которое предусматривает ежедневный контроль; расходы по последнему включаются в операционные расходы.

Где аналитик находит надлежащие поправки на риск, низкую ликвидность и менеджмент? Как следует из табл. 5-1» эти затраты различны для различных инвестиций. Многие из этих поправок носят субъективный характер и определяются целями, задачами и ситуацией с подоходным налогообложением клиента-инвестора. В последующих главах мы рассмотрим порядок расчета общего коэффициента капитализации по рыночным данным, методами инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа.

Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»

Капитализация доходов это

Метод применяется для оценки «зрелых» предприятий, которые имеют определенную прибыльную историю хозяйственной деятельности, успели накопить активы, стабильно функционируют.

По сравнению с методом дисконтирования денежных потоков, метод капитализации дохода более прост, так как не требуется составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов, однако его применение ограничено крутом предприятий с относительно стабильными доходами, находящихся на стадии зрелости своего жизненного цикла, рынок сбыта которых устоялся и в долгосрочной перспективе не предполагается значительных изменений.

Метод капитализации дохода — оценка имущества на основе капитализации дохода за первый прогнозный год при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы.

Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Метод капитализации дохода реализуется посредством капитализации будущего нормализованного денежного потока или капитализации будущей усредненной прибыли.

Метод используется, если доход предприятия стабилен. Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, для оценки применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Этапы метода капитализации дохода:

1) обоснование стабильности получения доходов;

2) выбор вида дохода, который будет капитализирован;

3) определение величины капитализируемого дохода;

4) расчет ставки капитализации;

5) капитализация дохода;

6) внесение итоговых поправок.

Этап 1. Обоснование стабильности (относительной стабильности) получения доходов проводится на основе анализа нормализованной финансовой отчетности.

Этап 2. Выбор вида дохода, который будет капитализирован. В качестве капитализируемого дохода в оценке бизнеса могут выступать выручка или показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль до уплаты налогов, величина денежного потока. Капитализация прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли.

Читать еще:  Положение об увольнении работников

Этап 3. Определение величины капитализируемого дохода.

В качестве величины дохода, подлежащей капитализации, может быть выбрана:

1) величина дохода, спрогнозированная на один год после даты оценки;

2) средняя величина выбранного вида дохода, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных.

Важную роль играет нормализация дохода, т.е. устранение единовременных отклонений в потоках дохода.

Определение размера прогнозируемого нормализованного дохода осуществляется с помощью статистических формул по расчету простой средней, средневзвешенной средней или метода экстраполяции.

Этап 4. Расчет ставки капитализации.

Ставка капитализации — коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта.

Ставка капитализации характеризуется соотношением годового дохода и стоимости имущества:

где V — стоимость.

R — ставка капитализации;

I — ожидаемый доход за один год после даты оценки;

Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли.

Часто ставка капитализации выбирается на основе ставки дисконтирования.

Для этого из ставки дисконтирования вычитается темп роста капитализируемого дохода (денежного потока или прибыли). Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.

Этап 5. Капитализация дохода, т.е. определение стоимости бизнеса по формуле:

или Стоимость = Доход : Ставка капитализации.

В оценке бизнеса метод капитализации дохода применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Капитализация Дохода

Словарь бизнес-терминов. Академик.ру . 2001 .

Смотреть что такое «Капитализация Дохода» в других словарях:

капитализация дохода — 1. Метод оценки стоимости предприятия, заключающийся в рассмотрении дохода от предпринимательской деятельности в качестве среднего ссудного процента и вычисление стоимости предприятия равной величине капитала с данным ссудным процентом. 2. См.… … Справочник технического переводчика

Капитализация дохода — оценка экономического потенциала предприятия посредством расчета современной стоимости чистой прибыли, которую предполагается получить в будущем. По английски: Capitalization of earnings Синонимы: Капитализация прибыли См. также: Капитализация… … Финансовый словарь

Капитализация дохода — (Capitalization of earnings) — метод оценки стоимости бизнеса, при котором доход исчисляется как избранный тем или иным способом средний процент, и стоимость предприятия определяется как величина его капитала плюс соответствующие проценты … Экономико-математический словарь

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА — прибыли 1) метод оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли, заключающийся в установлении величины капитала, способного приносить такие доходы или прибыль при норме прибыли (отношение прибыли к стоимости капитала предприятия), равной… … Экономический словарь

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА — 1. метод оценки стоимости предприятия, заключающийся в рассмотрении дохода от предпринимательской деятельности в качестве среднего ссудного процента и вычисление стоимости предприятия равной величине капитала с данным ссудным процентом; 2. см.… … Большой бухгалтерский словарь

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА — 1. метод оценки стоимости предприятия, заключающийся в рассмотрении дохода от предпринимательской деятельности в качестве среднего ссудного процента и вычисление стоимости предприятия равной величине капитала с данным ссудным процентом 2. см.… … Большой экономический словарь

Капитализация дохода — Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода… … Официальная терминология

капитализация дохода — 1) метод оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли, заключающийся в установлении величины капитала, способного приносить такие доходы или прибыль при норме прибыли (отношение прибыли к стоимости капитала предприятия), равной… … Словарь экономических терминов

Капитализация дохода, не ограниченного во времени — (CAPITALIZATION IN PERPETUITY) капитализация потока доходов, который, как ожидается, не будет меняться и не ограничен во времени; или капитализация актива, который, как ожидается) будет продан по той же цене, что и цена покупки, и, следовательно … Словарь инвестиционных и оценочных терминов

Читать еще:  Доходность 30 годовых

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА, ПРИБЫЛИ — 1) оценка стоимости предприятия по его доходу или прибыли, заключающаяся в установлении величины капитала, способного приносить такие доходы или прибыль к стоимости капитала предприятия, равной среднему ссудному проценту; 2) использование прибыли … Энциклопедический словарь экономики и права

Капитализация дохода

«. Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. «

Распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков»

Официальная терминология . Академик.ру . 2012 .

Смотреть что такое «Капитализация дохода» в других словарях:

капитализация дохода — 1. Метод оценки стоимости предприятия, заключающийся в рассмотрении дохода от предпринимательской деятельности в качестве среднего ссудного процента и вычисление стоимости предприятия равной величине капитала с данным ссудным процентом. 2. См.… … Справочник технического переводчика

Капитализация дохода — оценка экономического потенциала предприятия посредством расчета современной стоимости чистой прибыли, которую предполагается получить в будущем. По английски: Capitalization of earnings Синонимы: Капитализация прибыли См. также: Капитализация… … Финансовый словарь

Капитализация дохода — (Capitalization of earnings) — метод оценки стоимости бизнеса, при котором доход исчисляется как избранный тем или иным способом средний процент, и стоимость предприятия определяется как величина его капитала плюс соответствующие проценты … Экономико-математический словарь

Капитализация Дохода — способ оценки, при котором доходы от коммерческой, предпринимательской деятельности используются для дальнейшего расширенного воспроизводства. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА — прибыли 1) метод оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли, заключающийся в установлении величины капитала, способного приносить такие доходы или прибыль при норме прибыли (отношение прибыли к стоимости капитала предприятия), равной… … Экономический словарь

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА — 1. метод оценки стоимости предприятия, заключающийся в рассмотрении дохода от предпринимательской деятельности в качестве среднего ссудного процента и вычисление стоимости предприятия равной величине капитала с данным ссудным процентом; 2. см.… … Большой бухгалтерский словарь

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА — 1. метод оценки стоимости предприятия, заключающийся в рассмотрении дохода от предпринимательской деятельности в качестве среднего ссудного процента и вычисление стоимости предприятия равной величине капитала с данным ссудным процентом 2. см.… … Большой экономический словарь

капитализация дохода — 1) метод оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли, заключающийся в установлении величины капитала, способного приносить такие доходы или прибыль при норме прибыли (отношение прибыли к стоимости капитала предприятия), равной… … Словарь экономических терминов

Капитализация дохода, не ограниченного во времени — (CAPITALIZATION IN PERPETUITY) капитализация потока доходов, который, как ожидается, не будет меняться и не ограничен во времени; или капитализация актива, который, как ожидается) будет продан по той же цене, что и цена покупки, и, следовательно … Словарь инвестиционных и оценочных терминов

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА, ПРИБЫЛИ — 1) оценка стоимости предприятия по его доходу или прибыли, заключающаяся в установлении величины капитала, способного приносить такие доходы или прибыль к стоимости капитала предприятия, равной среднему ссудному проценту; 2) использование прибыли … Энциклопедический словарь экономики и права

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector