Albero-kuhni.ru

Доходы и заработок
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Бизнес на сдаче квартир

Как выгодно сдать квартиру, чтобы зарабатывать и не париться

Зарабатывать и ничего не делать, выгодно сдавая квартиру, – сегодня мечта многих людей. Как показывает практика: сдать можно практически все, главное – компетентный и планомерный подход. В данном случае рассмотрим алгоритм действий, при которых обеспечивается выгодный доход при минимальных вложениях во времени, силах и денежных средствах. А также рассмотрим сдачу через управляющие компании и сотрудничество с риелторами.

С чего начать процесс сдачи

Нужно помнить: сдача квартиры – это бизнес. А любое предпринимательское дело требует планирования. И начинать его необходимо с того, что жилье может сдаваться в одном из трех направлений:

  1. В качестве пассивного и стабильного дохода – в этом случае денег заработать получится немного меньше, но зато процесс будет проще.
  2. Сдавать как есть – вообще без вложений, помещение предоставляется в том состоянии, в котором находится, и постепенно оно будет ухудшаться.
  3. Максимально монетизировать имеющуюся жилплощадь – когда из помещения «выжимаются» все возможные доходы.

Крайний случай подходит тем людям, которые готовы сделать аренду своей основной работой, нередко занимаясь ею ежедневно. Также его выбирают те, кто хочет отбить за пять лет ипотечную квартиру или инвестиционное жилье. Второй вариант подойдет неприхотливым владельцам, готовым довольствоваться минимальной прибылью.

Самым же идеальным вариантом является оптимальный баланс между вложениями и полученным доходом. Ведь важно помнить: удачный бизнес – это ликвидность при минимальных сложностях, а не «крысиные бега» (бесконечная и бессмысленная погоня) в девяти кругах ада.

Кратко: по каким критериям нужно планировать сдачу квартиры в аренду

Итак, вы определись с направлением сдачи квартиры. Чтобы понять, как лучше сдать помещение, нужно разобраться со следующими факторами:

  1. Тип аренды – долгосрочная, с помесячной оплатой, или краткосрочна, с посуточной.
  2. Ценовой сегмент – квартира может сдаваться как «эконом» или «бизнес», с соответствующим ценником.
  3. Средняя стоимость аренды – речь идет о рыночной цене за аналогичное жилье в том же регионе, городе и районе.
  4. Тип потенциальных арендаторов – целиться на одну категорию граждан не стоит, но определить примерный круг все же рекомендуем.
  5. Вид квартиры и количество комнат – за исключением однушек, роль играет, как правило, не метраж, а комнатность и наличие кухни.
  6. Меблировка и ремонт – его отсутствие, частичное или полное наличие.
  7. Сезон сдачи квартиры – в некоторые времена года сдавать жилье намного проще и прибыльнее.

Вот те главные показатели, по которым стоит в дальнейшем заниматься планированием будущей аренды. Теперь пройдемся по каждому фактору более детально.

Опыт показывает, что сдать можно практически любую квартиру. Но если имеющееся жилье все же стало неликвидным, то оптимально будет продать и приобрести любой, пусть самый недорогой, но доходный, объект. Альтернатива – оставить помещение в «запасных активах» и надеяться на улучшение обстоятельств.

Тип аренды: на сутки или год

Как уже было отмечено: выгодная сдача – это та, где ликвидность обеспечивается минимальными осложнениями. В случае сдачи жилья посуточно организовать такой подход практически невозможно. Вызвано это следующими причинами:

  1. Необходимо все время искать жильцов.
  2. После каждого постояльца проводить уборку.
  3. Мебель и техника, как правило, ломаются чаще – а они всегда должны быть исправны и в пригодном виде.
  4. Сдать посуточно квартиру без мебели или с минимальной обстановкой – очень сложно, даже в эконом-сегменте.
  5. Хороший заработок на посуточной аренде обеспечивается преимущественно в бизнес-классе, что увеличивает затраты.

Также важно помнить, что при посуточной аренде увеличивается риск обнаружить помещение после какого-нибудь Дня бухгалтера в таком состоянии, словно там проходила Куликовская битва.

Действительно выгодной посуточная аренда является в тех случаях, когда сдается не менее 10 квартир. В остальных случаях лучше выбирать долгосрочный вариант.

Эконом или бизнес – где больше денег

Конечно, нужно учесть, что ситуация на рынке, может отличаться в разных регионах и городах или даже районах одного мегаполиса. Но общая практика показывает, что квартиры эконом-варианта сдаются лучше и быстрее. Особенно это касается однушек и двушек.

Об особенностях сдачи в аренду квартир разной комнатности будет подробнее в отдельной теме. Но важно помнить:

  1. Однушки, студии и смарт – легко сдаются в долгосрочную и посуточную аренду в любом классе.
  2. Двушки – арендуются преимущественно в эконом-классе, особенно ликвидными являются помещения до 55 м2 с двумя балконами.
  3. Трехкомнатные и выше – сдать очень сложно в любом сегменте, поэтому их обычно сдают покомнатно или перепланировкой разделяют на две квартиры.

Дополнительно нужно помнить: квартиры эконом-класса требуют меньше вложений, а сдаются они быстрее и, соответственно, денег приносят больше. Бизнес-класс стоит дороже, но требует больше вложений, и тяжелее найти постояльца. Из-за этого окупаемость сильно снижается.

Как правильно определить стоимость аренды

Сразу нужно уточнить: отталкиваться нужно только от рыночной стоимости на вашу квартиру. При этом рынок недвижимости крайне специфический и, наверное, своеобразнее многих других. Потому что:

  1. Он очень консервативный.
  2. Ценовая политика может меняться не по дням, а по часам – так как зависит от множества факторов.
  3. Весьма дорогостоящий – даже если сдается уже имеющаяся квартира.
  4. Требует долгосрочных перспектив – соответственно, не терпит спешки и поверхностного подхода.

Поэтому грамотнее всего цену определить следующим образом: зайти на 2-3 самых популярных портала по недвижимости. Отобрать на каждом по несколько похожих, абсолютно по всем параметрам, помещений. Цена, которая встречается больше всего раз (как правило, самая низкая) – рыночная. Затем добавить 5-10 т.р. для торга.

Важно помнить: заниматься агрессивной арендой, когда помещение «внаглую» сдается по завышенной цене, могут только опытные специалисты. В остальных случаях, когда клиент (а особенно риелтор) поймет, что перед ним несведущий хозяин, «разведет» на деньги или дешевую аренду. Поэтому ценник лучше не завышать.

Мебель и ремонт

Это тоже не самая простая тема, занимающая несколько публикаций. Но если отталкиваться от задачи: зарабатывать и ничего не делать, то нужно помнить несколько правил рынка недвижимости:

  1. Окупаемость ремонта с аренды обеспечивается только в том случае, если его стоимость не превышает двух месячных доходов от сдачи.
  2. В эконом-сегменте квартиру нужно сдавать с мебелью только в том случае, если помещение уже досталось с ней (например, в наследство) или есть ненужные, но пригодные предметы обстановки из другой квартиры.
  3. Пустые однушки и двушки в эконом-категории, как правило, не сильно уступают в цене меблированным помещениям (от 5 до 15 т.р./мес.), а иногда и вовсе не отличаются.
  4. Главное, чтобы в квартире работала вся электрика, газ (если есть) и сантехника, также были в наличии плита и холодильник, желательно еще и стиральная машинка.
  5. Если квартира сдается без мебели, то требований к категории потенциальных жильцов должно быть меньше.
  6. Покупать мебель и технику в такие квартиры можно постепенно, откладывая из вырученных денег, что снизит расходную нагрузку.
  7. Элементы быта можно приобретать и б/у, по самым низким ценам, но обязательно в рабочем состоянии и презентабельном внешнем виде.

Если имеется «убитая» и пустая квартира с ободранными обоями, то, в первую очередь, нужно делать акцент на стены. Материалы можно покупать самые дешевые, главное – чтобы квартира выглядела чистой и презентабельной. По мере возможности далее проводится и меблирование.

При покупке дешевых стройматериалов, б/у мебели и техники замена или ремонт будет проводиться в квартире чаще. Но по окупаемости такой подход более выгодный, нежели приобретение дорогих элементов обстановки и материалов.

Кому и когда сдавать квартиру

Относительно выбора потенциальных жильцов – разницы особой нет. И в эконом-сегменте, и в бизнес-классе практически нельзя застраховаться от рисков при сдаче квартиры. Многие, конечно, целятся на экспатов – иностранных топ-менеджеров. Но таких постояльцев тяжело найти даже для бизнес- или элит-класса, не говоря уже об эконом.

Что касается других типов жильцов, то благополучная молодая семья с ребенком может в квартире устроить «Донское побоище» не хуже группы студентов или работников из Средней Азии.

Читать еще:  Бизнес план с нуля

Самым важным является время года или сезон. Если квартира сдается в курортном регионе, то время наплыва туристов повышает стоимость жилья. Этим могут воспользоваться и хозяева, сдающие свою квартиру на долгосрочный период.

В городах с крупными вузами в конце лета и начале осени студенты забивают рынок таким спросом, что «убогую» квартиру можно сдать за полную цену, с договором на год, даже экспату. В это время работает принцип: кто первый встал, того и тапки (или квартира). Конечно, со временем он может выбрать жилье получше. Но если коммуницировать с квартирантом, то есть вероятность, что весь год он проживет в вашей квартире.

Управляющая компания и риелторы

Напоследок перейдем к самой интересной теме, так как сегодня стало модным отдавать имеющееся жилье в доверительное управление. Как правило, такие компании берут порядка 10-20 % от прибыли за аренду. При этом берут на себя все заботы, начиная от поиска клиента и заканчивая устранением мелких неполадок.

С одной стороны, такой подход действительно позволяет зарабатывать на квартире и не париться. С другой – на рынке среди подобных «управленцев» немало мошенников, от которых «типовой договор» не защитит. Поэтому, если уже и выбирать компанию, то только с хорошей репутацией и длительным сроком реальной работы на рынке.

Также важно понимать, что такие компании действительно заинтересованы в том, чтобы заработок был как можно выше. Но посредники (не всегда, но очень часто) идут по пути наименьшего сопротивления. То есть сразу заставят вложить в квартиру как можно больше денег и будут сдавать ее в бизнес-сегменте по самой демпинговой (низкой) цене, благодаря чему быстро найдут жильцов. В таком случае управленец получает 100 % ликвидности, а владелец, в лучшем случае, покроет расходы через год.

В бизнесе (и особенно в недвижимости) действует простое правило: самое сладкое предложение – самое коварное. Поэтому посредники, в 8 из 10 случаев, думают только о своей ликвидности, перекладывая всю нагрузку на плечи хозяина. Это не значит, что от них нужно отказываться, но желательно четко понимать, как и сколько можно заработать на своей квартире. А уже потом обращаться к специалистам.

Кто сказал, что бизнес по аренде квартир это сложно?

Посуточный бизнес на сдаче квартир в аренду считается успешным вложением. Прибыльность обусловлена тем, что доход можно получить как ежемесячно, так и во время повышения стоимости цен на квадратный метр квартиры. Бизнес на аренде квартир имеет как плюсы, так и минусы в виде затрат на обновление мебели в жилище, налогов, риска отсутствия клиентов. Основным плюсом является доход. Так сколько же можно заработать, сдавая квартиру в аренду?

Сколько можно заработать

Согласно статистическим данным, стоимость квартир по РФ на ІІ квартал 2019 г рассчитывается исходя из 52 769 рублей за 1 кв м.( http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd). Конечно, это средний показатель, который складывается с учётом дорогой и более низкой по цене недвижимости. Стоимость аренды квартиры определяется рядом факторов, среди которых: местоположение, условия пребывания и другие.

Исходя из этих данных, можно рассчитать среднюю стоимость квартир:

С чего начать бизнес

Если у вас уже есть квартира, это хорошо. Если нет, то следует рассмотреть 3 варианта приобретения жилья с последующей сдачей в аренду:

  1. Взять ипотечный кредит.
  2. Сдавать собственную квартиру, временно переехать на другую жилплощадь.
  3. Самостоятельно взять квартиру в аренду на год и сдавать её посуточно.

Если рассматривать риски, то третий вариант будет рентабельным. Это некая страховка, ведь если попытки не увенчаются успехом, то затраты будут минимальными.

Сдача квартиры в аренду — это пассивный вид заработка.

Необходимые документы

При сдаче жилого помещения в аренду гражданин должен представить:

  1. Паспорт.
  2. Документ, удостоверяющий право владения жилплощадью (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи либо свидетельство о вступлении в наследство).
  3. Удостоверение об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг (для этого нужно взять выписку из Росреестра).
  4. Кадастровый паспорт (берется из Кадастровой палаты либо в Росреестре).
  5. Письменное согласие, заверенное нотариально от всех собственников жилого помещения, если их больше одного.
  6. Письменное согласие, заверенное нотариально от опекуна, если арендодатель является несовершеннолетним либо признан недееспособным.
  7. Заверенную доверенность, если договор заключается не собственником недвижимости.

При заключении соглашения от арендодателя требуется:

  1. Акт приема и сдачи – данный документ будет основанием об отсутствии правовых споров после окончания срока соглашения. Заключается в фиксировании действительного состояния объекта сделки, составляется в двух экземплярах, подписывается каждым участником сделки.
  2. Опись имущества — является приложением к акту и содержит описание точного количества вещей, переданных в аренду вместе с помещением (также подписывается обоими участниками сделки).
  3. Расписка о получении финансовых средств за аренду помещения (составляется в свободной форме, подписывается каждой стороной).

Нужные коды ОКВЭД

Для предоставления отчётности в налоговой службе необходимо знать код по ОКЭВД. На 2019 год код по ОКЭВД, который включает в себя операции с недвижимостью в целях сдачи в аренду имеет код 68.20. Сюда входит как сдача в аренду собственного жилья, так и на основании договора на временное пользование. Код 68.20 подразумевает сдачу не только квартир, но и любых помещений, в том числе и складских.

Коды при сдачу в аренду жилья:

  1. Код 68.20.1 – операции в рамках деятельности по аренде и управлению собственной жилой недвижимостью, операции, связанные с управлением арендованным жильем. ОКВЭД аренды жилого помещения (68.20.1) используется только теми предприятиями и ИП, которые на договорных началах получают плату за пользование их жилой недвижимостью (многоквартирными домами, квартирами и т.п.) третьими лицами. Источником доходов могут быть и физические, и юридические лица.
  2. Код 68.20.2 – сдача в аренду недвижимого имущества. ОКВЭД подходит только для аренды помещений, которые не предназначены для жилья.

Подготовка квартиры к посуточной или длительной аренде

Презентабельное состояние квартиры — залог прибыли. Для начала в жилище следует выполнить косметический ремонт. Стоимость отделки должна окупиться за 2-3 месяца сдачи квартиры. Это обусловлено тем, что его придется снова делать (ежегодно). Ремонт можно начать с поклейки обоев, отдавая предпочтение светлым оттенкам: они удачно гармонируют с мебелью, идеально подойдут под любой стиль. Далее следует обратить внимание на пол. Если у пола запущенный вид, то недорогой линолеум сделает его куда привлекательней.

То же касается сантехники, её нужно заменить. Здесь учитывается не столько удобство новых жильцов, сколько защита от протечек и затопления соседей.

Для предупреждения образования плесени нужно пройтись специальным раствором. Сохранность жилища — прерогатива прежде всего хозяина квартиры.

В квартире следует оставить современную, новую мебель. Предметы антиквариата не только не будут оценены, но и могут легко испортиться.

Актуальным будет следующий состав мебели:

  • кровать или раскладной диван;
  • письменный стол;
  • встроенный шкаф (из-за наличия большего пространства для размещения вещей).

Этот минимальный набор обеспечивает комфортное пребывание. Уюта добавят картины, часы, фактурное зеркало в коридоре. Также следует быть готовым, что жильцы попросят освободить пространство, и захотят заехать с собственной мебелью. Обеспечение интернета и кабельного телевидения тоже будет приятной мелочью для нового арендателя.

О субаренде

Временное предоставление жилья также бывает в виде субаренды. Она представляет собой сдачу в аренду жилья, которое уже временно используется. В данном виде услуг аренда квартиры выступает как бизнес для двоих участников. Отношения регулируются благодаря договору, где прописаны условия использования, срок сдачи и стоимость.

Всего участвует 3 стороны:

Последний выступает в роли основного потребителя, но также может продолжить и сдать аренду другому лицу. Разница между сдачей жилья в аренду и субарендой — количество участников.

Бизнес план

Бизнес на посуточной аренде квартир несёт в себе закономерные плюсы, но также не обходится и без минусов.

Соотношение доходов и расходов

Главная цель в бизнесе — это получение дохода. При сдаче посуточно и на длительный срок суммы будут разные. При предоставлении жилья на несколько дней оплата выше, и это зависит от нескольких факторов.

Читать еще:  Прибыльный бизнес за границей

Аренда жилья посуточно имеет характер сезонности. К примеру, летом она будет более прибыльной. То же касается праздников. При длительной аренде не будет привязанности к сезону, квартира не будет простаивать.

Для сравнения можно рассчитать стоимость аренды 2-х комнатной квартиры. Предположим, что сумма аренды в месяц 10 000, а в сутки она сдаётся за 2000 рублей. Дни простоя квартиры при сдаче посуточно можно определить как 1/2 календарного года.

Как зарабатывать на посуточной аренде квартир в регионах

Купить однушку и сдавать, получая пассивный доход, – большая мечта и пенсионная стратегия многих россиян. И если на долгосрочной аренде жилья много не заработать (особенно если речь идет о недвижимости не в Москве, не в Питере и не в Сочи), то посуточная аренда – полноценный бизнес. О деталях посуточной аренды квартир в нетуристическом провинциальном городе нам рассказал эксперт – руководитель агентства IvSutki Александр Зыков (город Иваново).

Прочитайте этот материал до конца, и вы узнаете:

  • насколько посуточная аренда выгоднее долгосрочной;
  • что лучше – купить квартиру или взять в субаренду;
  • можно ли строить бизнес на посуточной аренде без оформления в качестве ИП;
  • какие квартиры арендуют охотнее всего;
  • можно ли построить бизнес на одной квартире.

«Я заселял клиентов вместо обеда»

Итальянские светильники, дорогой кожаный диван, белоснежное постельное белье без единой складочки. Чтобы эффективно строить бизнес в посуточной аренде, нужно дать клиентам высокий уровень сервиса, уверен владелец этой квартиры. В бизнес посуточной аренды недвижимости Александр Зыков пришел в 2010 году, когда купил однушку в городе Иваново. Половину стоимости жилья внес из собственных средств, остальные 50% оформил в ипотеку. Но очень скоро понял, что на кредит уходит практически вся зарплата. Жить было не на что. Тогда Александр решил сдавать квартиру в аренду.

Перед сдачей в аренду ипотечного жилья внимательно прочитайте договор с банком. Некоторые финансовые организации запрещают распоряжаться жильем без предварительного согласования.

Посуточная аренда выгоднее долгосрочной примерно в три раза. Если арендовать однушку на длительный срок в 2010 году можно было за 8-10 тысяч рублей, то Александр начал зарабатывать по 30 тысяч в месяц.

«Еще около года я не уходил с основной работы. Клиентов в квартиру заселял в обеденный перерыв. Начальство угрожало отнять мобильный телефон, потому что на звонки приходилось отвечать постоянно», – вспоминает владелец агентства IvSutki.

Поняв, что аренда недвижимости приносит неплохие деньги, Александр уволился с работы и стал расширять бизнес. Сегодня в его собственности – три квартиры ивановском микрорайоне Московский. Еще несколько квартир находятся в субаренде.

Субаренда – лучший вариант для старта

Чтобы начать бизнес на посуточной аренде недвижимости, необязательно вкладываться в покупку жилья. На первом этапе наш эксперт рекомендует оформить недвижимость в субаренду: снять квартиру на длительный срок и пересдавать ее посуточно. Выбирать лучше вариант без мебели – обставьте жилье самостоятельно.

Стоимость субаренды квартиры – на 30% выше обычной аренды жилья для длительного проживания. Однушку c хорошим ремонтом для начала бизнеса в Иванове можно снять в среднем за 15 000, двушку – за 20 000 рублей.

Не каждый владелец квартиры соглашается на субаренду. Поэтому важно быть убедительным и правильно презентовать себя:

  • предоставить бизнес план;
  • гарантировать ответственность за сохранность жилья;
  • составить договор найма, в котором будут прописаны все условия аренды.

«Можно начать сотрудничество с инвесторами, которые предоставляют в субаренду сразу несколько квартир. С ним проще договориться. Но есть и определенный риск. Однажды инвестор может принять решение о продаже недвижимости. И, как правило, он продает квартиры не по одной, а сразу все единовременно. Тогда вы окажетесь в очень непростом положении, – рассказывает Александр. – Сотрудничая с разными собственниками, вы не лишитесь всех квартир сразу».

Бизнес на посуточной аренде квартир можно строить без оформления ИП. Физическое лицо вправе сдавать недвижимость, своевременно отчитываясь о своей прибыли в налоговую. Но у ИП больше возможностей:

  • могут работать с организациями по безналичному расчету;
  • предоставляют отчетные документы для бухгалтерии, охватывая командированных клиентов.

Однушки – это уют, двушки – практичность

Самым ходовым товаром на рынке посуточной аренды считаются однокомнатные квартиры. Выбор двушек тоже достаточно большой. А вот трехкомнатная недвижимость – уже нишевый сегмент: таких вариантов в Иванове немного, но спрос на них стабильный.

«Если вы сдаете однушку, то обставить ее нужно максимально уютно и современно. В комнате обязательно должна быть большая и удобная кровать. Ваша основная задача – предоставить клиенту максимальный уровень комфорта. Двухкомнатные квартиры более практичны. Их часто арендуют для заселения семей с несколькими детьми, спортивных команд, командировочных бригад. Поэтому главная задача двушки – разместить большое количество гостей», – рассказывает наш собеседник.

Выбор района – важный момент. Самые «ходовые» квартиры находятся в новых жилых комплексах, рядом с главными транспортными магистралями города, крупными торговыми центрами, важными культурными объектами. Спальные районы старой застройки пользуются меньшим спросом. К числу самых востребованных в Иванове относятся микрорайоны Московский, Новые Черемушки, Новая Ильинка.

Дешевые квартиры привлекают проблемных клиентов

Средняя стоимость посуточной аренды квартиры в Иванове составляет 1 500 рублей в сутки. «Увеличивать ценовую планку стоит, только если вы готовы предложить клиенту уровень проживания класса «люкс». На такой сегмент всегда есть спрос. Но высокая цена предполагает дорогой ремонт, новую мебель и первоклассный уровень сервиса», – объясняет Александр. Кроме того, он уверен: снижение цены может сыграть с бизнесменом злую шутку. Дешевые варианты привлекают недобросовестных клиентов, с которыми могут быть проблемы. Поэтому необходимо искать другие конкурентные преимущества.

Чек-лист вещей в квартире, которая сдается посуточно:

  • двуспальная кровать;
  • бытовая техника: стиральная машина, микроволновая печь, электрический чайник, утюг;
  • роутер для бесплатной раздачи Wi-Fi;
  • посуда (в том числе и для приготовления еды – кастрюля, сковородка, дуршлаг);
  • бытовая химия и стиральные принадлежности;
  • несколько комплектов постельного белья, полотенца.

Спрос стабильный, конкуренция высокая

«Конкуренция на рынке посуточной аренды недвижимости в Иванове очень высока. Наравне с крупными компаниями успешно работают более мелкие игроки. Спрос на квартиры остается стабильным, но стартовать сейчас будет тяжелее, чем 5-8 лет назад, когда раздел рынка только начинался», – говорит Александр. По его мнению, пик спроса наблюдался в 2014-2015 годах.

Как искать клиентов:

  • разместить информацию на сайтах-агрегаторах (например, booking.com);
  • дать объявления на популярных площадках (Avito и ЦИАН);
  • продвигать свои услуги в социальных сетях.
  • Собственный сайт приносит владельцам квартир не так много клиентов, поэтому он не является обязательным.

Почасовая аренда поможет увеличить доход

Дополнительным источником дохода, приносящим до 20% от общей прибыли, может стать аренда квартиры по часам. Оптимально, если жилье удается сдать на несколько часов между заселением жильцов посуточно. Основные клиенты почасовой аренды – это влюбленные пары, которые ищут уединения.

Некоторые арендодатели исключают этот источник дохода и сдают жилье только на сутки. По мнению Александра, причина чаще всего в лени. Ведь после каждых жильцов приходится убирать квартиру, стирать постельное белье и полотенца. На это уходит время. «Если ты хочешь, чтобы бизнес приносил максимальный доход, то нужно использовать разные возможности», – уверен Александр.

200 тысяч рублей в среднем потребуется вложить в ремонт квартиры перед сдачей

1500 рублей – средняя стоимость аренды квартиры на сутки в городе Иваново

1000 рублей – цена аренды квартиры на три часа

На однушке бизнес не построишь

Каждому, кто решил зарабатывать на посуточной аренде недвижимости, нужно учесть: чтобы строить успешный бизнес, одной квартиры недостаточно. О прибыли может идти речь, только когда работаешь как минимум с тремя квартирами.

«Если у вас есть жилая недвижимость в ипотеке, то вы, конечно, можете сдавать ее в аренду посуточно. Это позволит окупить стоимость квартплаты, покупку расходных материалов, ежемесячные платежи по кредиту, но не больше. С субарендой – то же самое, – уверяет Александр. – Когда вы стартуете с однушкой или двушкой и не ставите перед собой цели увеличивать количество квартир, то о хорошем доходе говорить не приходится».

Читать еще:  Как начать бизнес в строительстве с нуля

Поэтому главной задачей должно стать постоянное развитие и расширение бизнеса.

Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве

Финансовый расклад читателя Т—Ж

Я сдаю несколько однокомнатных квартир экономкласса в спальных районах Москвы.

Покупал их специально для этого. Многие считают, что это легкие деньги. Всем мечтающим о безоблачной жизни советую поискать другой доход. Если наем помещений — ваш бизнес, то это именно бизнес со всеми вытекающими. Нельзя просто сдать вашу квартиру и радоваться. Я расскажу о своем раскладе.

Бизнес и риски

В спокойные дни работа отнимает не больше 1—2 часов. Если что-то случается или идет какой-то ремонт, то на дела уходит весь день, а длиться это может неделями.

в день отнимает сдача квартир в наем в спокойные дни

У собственников есть большущий список рисков, и в таких городах, как Москва, он увеличивается.

Самые распространенные риски:

  • порча ремонта и техники;
  • курение в квартире;
  • стычки проживающих с соседями — вечеринки, курение на этаже;
  • субаренда;
  • мошенничество — когда съемную квартиру пытаются продать по поддельным документам;
  • ведение запрещенной деятельности в помещении — например, проституция.

Чаще всего это, конечно, порча имущества. Например, недавно в одной из квартир жилец так помыл полы, что вздулся ламинат. С момента, когда мы определялись с ценой ремонта — оплачивал ремонт он, поэтому дотошно проверял все цены, — до выполнения всех работ прошло несколько недель.

Как-то я увидел на форуме дома, что в такой-то квартире бордель.

Открыл тему и понял, что это моя квартира. Тут же приехал, меня встретил мужчина, хотя снимала женщина. В ответ на претензии он стал на меня набрасываться и угрожать. Я не боевой человек, поэтому позвонил друзьям в охранное предприятие. Через 5—7 минут несколько больших мужчин, нависая своими телами, принудили неизвестного и девушку, с которой был подписан договор, а она тоже подъехала, писать соглашение о его добровольном расторжении. Они спешно покинули помещение, а я сменил замки.

После этого меня вызвали давать показания, так как соседи обратились в полицию и меня привлекли как соучастника. Пришлось ездить в отделение несколько раз в течение полугода, что отняло у меня много времени и нервов. Мне удалось доказать, что я не участник этой группы, а они, как мне сообщили позже, в итоге не понесли никакой ответственности.

По моей статистике, на одну квартиру приходится одно неприятное событие в 3—4 года. Возможно, не такое критичное, как вышеописанное, но напрягаться приходится. В одном из случаев у меня дошло до суда: проживающая решила покинуть квартиру, не предупредив и испортив имущества на 80 тысяч. Уехала в свой регион. Но суд встал на мою сторону, взыскав всю сумму, включая судебные расходы.

Вложения

Если бы после каждого жильца приходилось делать ремонт, то количество предложений по сдаче жилья сильно бы уменьшилось. Ремонт сегодня — очень дорогое мероприятие.

Во всех моих квартирах ремонт сделан 5—7 лет назад. Замена освещения, проводки, полностью переделанные ванные комнаты, новые полы, обои и покраска, новая мебель и прочее — каждый ремонт по тем временам обошелся минимум в 700 тысяч рублей.

в среднем обошелся ремонт в каждой квартире

Предыдущий ремонт везде был не так давно, но он был непрактичный для аренды и старомодный. Для кого-то ковер на стене — это отличное решение, его право так считать. Я проводил все ремонты по одним требованиям: хорошо смотрится, легко восстанавливается, не пачкается. Как правило, все стены или обои под покраску, на полу ламинат или плитка под ламинат, натяжные потолки с точечным освещением. Мебель и бытовая техника в хорошем состоянии и вписываются в интерьер.

Я хотел освежить имущество и увеличить плату за наем. Ведь люди в интернете часто пишут, что готовы доплатить за хороший ремонт. Но на практике цена — более важный фактор. На мой взгляд, сейчас люди готовы жить в плохих условиях, если им удается сохранить пару тысяч рублей. За хороший ремонт и новую мебель к аренде добавляется в среднем три тысячи, если сдавать квартиру без больших простоев.

В итоге аренда всех моих квартир стоит в диапазоне от 35 до 40 тысяч.

Включено все, кроме воды, электричества, интернета и особенностей дома вроде охраны.

Одна из моих квартир — повышенного комфорта, там более дорогой ремонт, дорогие мебель и техника. По моему мнению, в экономклассе должно быть то, без чего нельзя представить жизнь в 2019 году: диван, стол, стулья, холодильник, электрическая печь и прочее возрастом не старше 5—7 лет. Повышенный комфорт — это то, без чего можно обойтись, но что облегчает жизнь. Из техники это, как правило, кондиционер, посудомойка, большой плоский телевизор и так далее. Из мебели, например, кожаный диван. В отделке — материалы вроде керамогранита, ламината высокого класса.

Но и за повышенный комфорт люди не готовы платить несколько тысяч сверху. Вы можете сделать отличный ремонт, на который уйдет больше миллиона, добавить к рыночной цене аренды 4—5 тысяч, а с вами все равно будут торговаться до цены квартиры с советским ремонтом.

Я не снижаю цену, в таких случаях это еще и фильтр: уменьшает вероятность сдачи неплатежеспособным людям, людям с сомнительными жизненными ценностями и интересами. Опыт говорит, что спешка в сделке с кем попало приводит к куда большим тратам, поэтому лучше вообще не сдавать и немного подождать.

Мои вложения в ремонт до сих пор не отбились, и я считаю их ошибкой.

Стоимость аренды росла, и это могло покрыть затраты, но случился 2014 год, когда цены перестали расти хотя бы в соответствии с инфляцией.

Сейчас оправдан ремонт только того, что сломалось и без этого никак. Все остальное можно считать благотворительностью. Например, в старых домах, если это не сталинки, которые представляют особую ценность, нет смысла что-то делать, потому что там множество факторов играет против вас: возраст дома, его внешний вид, ремонт подъезда, соседи, территория вокруг и так далее. Перед таким улучшением следует провести анализ.

Можно просчитать идеальный вариант. Предстоящие работы: демонтаж старого ремонта, вывоз мусора, закупка полов, красок, обоев, сантехники, плитки, заказ потолка и прочее. Не забудем про рабочих и простой квартиры на время ремонта. По стандарту это два месяца. Все делается быстрее, но в ремонте всегда что-то идет не так: кто-то что-то не привез, сломался инструмент, заболел прораб. Учитывая все эти расходы, будет здорово, если на однушку в 38—40 метров в Москве вы потратите 500 тысяч.

Даже если оптимистично добавить за это 5 тысяч рублей к арендной ставке, то просто вернуть потраченное (не заработать!) получится за 100 месяцев, или чуть больше чем за 8 лет. Когда пройдут эти 8 лет, потребуется снова делать ремонт. С вечно стагнирующей экономикой эти 5 добавленных тысяч превратятся в еще меньшие деньги. В итоге выгодней сдавать за ту же цену, с тем же ремонтом и поднимать ставку согласно рынку. Именно поэтому до сих пор так часто встречаются «бабушкины» ремонты.

будет окупаться ремонт, сделанный за 500 тысяч рублей

Те, кто снимает квартиры, считают, что ситуация в экономике играет им на руку, ведь аренда не растет такими же темпами, как цены на продукты, бензин или лекарства. Но собственники считают деньги и начинают снижать свои издержки. Например, закупают дешевые и, как правило, вредные смеси и краски, б/у мебель и технику, которыми неизвестно кто и как пользовался, оплату ЖКХ задерживают до последнего. То, что раньше включалось в цену, выставляется отдельным счетом — например, отопление, охрана и подобное. И чем дальше, тем хуже.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector